2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了2021年1月1日起实施的全新《民法典》。出台民法典，标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。
众所周知，对于房子来说，房屋主人拥有对房屋的所有权和房屋所在土地的使用权。而《民法典》新设置了物权的类型——居住权。居住权在我国法律规定中尚属首次。根据规定，被设立居住权的人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记合法占有、使用他人的住宅，以满足其生活居住的需要。从这个角度来说，居住权的设立突出了房子的居住功能，有利于保障弱势群体住房需求，贯彻落实中央关于“房住不炒”的政策。
居住权到底是什么呢？
居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。 居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分割、分配，从而满足所有权人与居住权人各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。
与现行法律《物权法》不同的是，现行法律只承认房屋存在“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时兼具“稳定性”和“灵活性”，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。
《民法典》中所指的居住权，也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁取得的权力在根本上是不同属性的。同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，是基于房屋租赁合同约定产生的一种合同关系，属于相对权利。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。而在《民法典》物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，属于对世权利，能在无需借助他人的行为下以自己意思对房屋直接进行管领，从而实现权利内容。
故不难看出，居住权是《民法典》增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
居住权受法律保护，弱势群体住房得到保障
许多老人在丧偶后会选择与其他老人共同生活，但因为种种原因未领结婚证，共同住在一方的房子里。两位老人共同生活但未办理结婚证，老先生临终时写下字据，房子由孩子继承，但老太太可以在内居住至去世。后来，房子要拆迁，老先生的儿女又在别处租了一套房子供老太太居住。这样一来，直至去世，老太太都有居住保障了，子女也顺利的拿到了房子，故事有个皆大欢喜的结局。
出于对双方家庭利益的考虑，一些“黄昏恋”老人选择同居而不领结婚证。但有房一方去世后，子女把另一方老人赶走的情况并不鲜见。如果没有遗嘱，从法律角度来说房子属于房主的继承人，即房主的子女，和同居另一方完全无关。考虑到社会效果，法院会遵循公平公正原则对另一方进行补偿，但往往会引起许多纠纷。一些同居老人有意向不再领结婚证，意味着只有一方拥有房屋所有权。假如有所有权的一方去世，另一方就成了无房者，有无家可归、无处安身的风险。如果想继续居住，一般是通过事前签订遗赠扶养协议，再是通过设定居住权这种形式。但在《民法典》未出台之前，这种设立的“居住权”效力相对较弱，基本需要靠法官在个案中的自有裁量实现。
而《民法典》正式生效后，对于两个没有婚姻关系的人，只要对房子有处分权的一方提前设定居住权，另一方就可以长久居住。这不仅使弱势一方得到保障，也避免了居住权人与对方子女之间可能产生的财产纠纷及矛盾，有利于保障家庭和谐，同时也尊重了逝者的遗愿。
居住权期限最长可为终生
此前，关于居住权的规定国家政策是模糊的，缺乏可操作性。《民法典》首次对居住权进行定义，对老有所依、老有所养作了一个法律上的安排。但是，为此受益的不仅仅只有老人，同时也能让闲置房屋物尽其用。
根据《民法典》的规定，居住权与房屋所有权是分离的。拥有居住权的人并没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护。居住权是无偿性的，且不得转让、继承。居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权即消灭。从这一点来看，更多的是解决‘以房养老’这个特定问题。老人将房屋所有权转移给他人或机构换取对方为老人养老送终。同时，老人通过办理手续取得居住权，有了法律约束，可获保障安享晚年。
居住权的期限可以自行设立，最长可为终生。居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机关进行登记设立，所有人对此拥有决定权。政府目前大力推广公租房，是为了向买不起房的低收入者、老弱病残、无依无靠者等弱势群体提供住房保障，这个群体的权利未来也可以通过居住权加以确认，保障自己的生活。
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居住权登记后房屋买卖受到限制
夫妻离婚后，两套住房均为男方婚前财产。双方在离婚协议中约定，只要女方有需求，可以带孩子在其中一套房子里长期居住。该种情形就是一个独立的、纯粹的居住权，受法律保护。《民法典》提出设立居住权之前，社会上实际已大量存在此类需求。《民法典》实施后，上述案例中的女方就可以办理居住权登记，以防男方突然改变主意，把房子卖了。进行居住权登记后，房屋买卖会受到限制，对于拥有居住权的一方是一种保护。买房人如果买到进行过居住权登记的房子，即使拥有所有权，也无权赶走居住者。故买房人进行房屋交易时需要审慎调查房屋登记信息，不仅要看房屋产权信息、抵押登记信息，还要关注居住权设立信息。这样一来，房子也会越来越不值钱，越来越没有投资价值，有利于更好地贯彻落实中央关于“房住不炒”的政策。
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居住权设立是否需要支付对价
根据《民法典》规定“第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”“第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”从法律规定可以看出，与租赁不同的是，居住权的设立是无偿性的，但是在双方另有约定的情况下可以有偿设立，即便有偿设立，也不以支付对价为条件。并且居住权需要在相应机构登记，自登记时居住权生效。设立的居住权一般不得出租，但是当事人另有约定的除外。故居住权可以出租赚取收益，但是不得继承和转让。
居住权的无偿性设立，体现了今后居住权可以应用于更多的领域。除了在赡养、抚养、婚姻等家事领域适用外，还可以用在房屋出租领域。出租的房屋可由房主设立一定期间的居住权给房客，以保证房客在租赁期间合法占有、使用房屋，有利于保证居住权期限的房屋正常使用。即便有人买到设立居住权的房屋或房屋办理抵押登记，都需保证居住权人的居住权利，大大降低房屋的流通价值。
因《民法典》暂未生效，居住权设立后能否落户等系列政策尚未得知，我们期待居住权的推行能够更好的利用空置房源，逐步实现租购同权，降低房价从而满足更多的“刚需”群众。
