在房价日益高涨的当下，买套房子并不容易，许多父母想把自己名下的房屋过户给子女。在其他国家，父母一般会在离世之前将自己的财产（包括房产）通过遗嘱的方式进行分配。但在我国，依据传统的风俗，人们并没有遗嘱继承的观念。如果有多个子女，财产分配的不均问题很容易导致家庭分崩离析。
房产自动继承，这是许多家庭的常态化想法。许多家庭认为长辈去世后房子自然就是子女进行继承了；也有人认为房子卖给自己的子女最为划算；也有人认为将房子赠与给子女最为省心。目前父母预将自己名下的房屋过户给子女最为常用的方式即为上述这三种形式，那么究竟哪种方式最为划算呢？
继承方式过户
房屋继承是指房屋所有权人死亡后，其房产归属的遗嘱继承人或法定继承人所有。故遗嘱方式继承房屋需要等到房屋所有权人去世后才能继承。
此种方式办理房屋过户程序比较复杂，某些地区可能需要办理公证手续（最高人民法院曾发布公报案例：房屋遗嘱继承无须公证即可到房产局过户，但不排除某些房产局在办理登记过户时仍然要求办理者办理公证手续），但费用种类比较少，涉及到的契税、个税属于免交范畴，主要缴纳的为过户办理的登记费用。
以一套300万的住宅为例，若办理公证则费用为6万元，房屋评估费用10000元（100万以下为0.5%，100万至1000万部分0.25%）印花税1500元（房屋评估价的0.05%），登记费用100元，合计费用11600元（办理公证则为711600元）。
遗嘱方式下可能也存在其他的问题需要注意：
（1）办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日开始，可以在任意时间进行办理。
（2）虽然对于房屋继承人来说没有时间限制，但是办理时间越长，出现的情况可能更多。比如房屋继承人在房屋尚未分割时死亡，对于其继承的份额，则应有其继承人继承。此时，在房屋手续变更登记过程中会变得更加复杂。
（3）如果出现需要办理公证的情形，若存在多个继承人的情况，需要所有的子女一同到公证办理公证，如果有人对继承存在争议，公证处就无法出具公证书。在需要公证的情况下无法顺利拿到公证书，则导致无法办理房屋过户手续。
（4）如果子女对继承存在争议，在不可调和的情况下只能通过诉讼解决，这大大拖长了办理过户的时间，也会影响继承人之间的感情。
当然，房产继承中最常见的纠纷可能还是由于很多人事先没有立遗嘱，导致房屋产权分割存在问题，不少人为了房子提起诉讼，闹上法庭。
赠与方式过户
除继承外，房产赠送的方式也是许多家庭考虑较为常用的方式，也可以实现房屋的更名过户。房产赠送属于父母无偿的把房屋赠送给子女，双方采用订立赠与合同的形式实现。
对于赠与房产，子女作为房屋继承人是可以免交个税的。同样以300万的房屋为例，房屋评估费10000元，公证费60000元（也可以不办理公证），契税90000元（评估价*3%），印花税1500元（评估价*0.05%），合计101600元（办理公证则为161600元）。
需要注意的是，如果房屋赠与发生在非抚养关系或者赡养关系，则需缴纳其他的税费。另外在房屋赠与后，若发生二次交易（即受赠人在办理房屋过户登记手续后又将房屋出售给第三人），可能会承担较高数额的个人所得税：
（1）如赠与双方为非上述亲属关系、离婚分割财产、继承或接受遗赠的，增值税及附加、印花税、土地增值税、水利基金按正常买卖计征，个人所得税按“国务院财政部门确定征税的其他所得”项目计征，税率为20%。
（2）对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
（3）受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原房屋所有人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按“财产转让所得”计征个人所得税，税率为20%。也就是说，虽然子女在接受赠与时不缴纳个人所得税，但在接受赠与的房屋再次出售时需要额外缴纳20%的个人所得税。
受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
买卖方式过户
房屋买卖是指房屋所有权人以一定的价格将房屋卖给他人的行为。房屋买卖过户，涉及到契税、增值税、个人所得税、交易费等多种费用。
同样以300万的房屋为例，在最低计费情况下（房屋首套且满5年唯一住房），房屋契税为30000元，评估费为3000元，交易手续费几百元（根据房屋面积计算，每平米2.5元），登记费80元，合计33000余元。
对比上述三种方式，可以看出继承方式是花费最低的方式，但继承取得房屋必须等到房屋所有权人去世才能过户，且在多位继承人的情况下要求所有权人明确继承人的身份。这种情况下，买卖方式的灵活性及较低的花费就突显了自己优势。既没有赠与方式过高的费用，也没有继承流程的复杂手续。
但买卖方式也有自己的缺点：由于房屋面积、居住年限、首套二套的区别等，在卖给子女过程中，需要按照不同的标准进行缴税。如果一旦不符合最低税率的条件，则实际交易费用可能会比继承高出不少。比如该价值300万的房屋为第三套房，则契税按照3%征收，总费用为9万余元，远远超过了继承所需要的费用。
即便如此，买卖也比继承的方式更加灵活，毕竟买卖是可以人为控制的，但继承必须要等到房屋所有权人死亡才会发生。
04
直接将房子写在子女名下是否更好？
有人提出，既然上述三种方式都需要缴纳费用，能否直接将房子登记在子女名下，不就可以省下将来房屋过户的手续费了吗？但是这样做有什么问题呢？
（1）子女在未来买房时可能多付首付。
如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
（2）买第二套房时可能交房产税
比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。
成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
（3）配偶有权继承婚前财产
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。
所以，父母在房本上为子女加名，或直接将房子登记在子女名下一定要是慎重考虑，切莫因为一时的好心给子女的未来购房带来更多的成本。
房屋过户对于每个家庭来说都是非常重要的大事情，故每个家庭应当在过户前充分了解对应的政策和所需的费用，在多条不同路径下进行选择，以求得最佳的实现途径。
