青企加油站59：艾玛聚焦｜保障房的买卖及风险防控
在当下房屋持续上涨的阶段，二手房交易市场也变得日渐热闹起来，许多人纷纷将视野转向了保障房（拆迁房等）。的确，因为保障房是政府主导开发的民生工程，同地段对比保障房拥有更好的配套设施以及更低的价格，因此具有更大的购买优势等。
但因保障房涉及到政策因素，是否能够上市交易，是否符合办理过户条件，房屋产权性质能否正常变更存在更多的不确定性，故保障房买卖过程中存在更多的风险和不确定性，本文将对保障房买卖进行分析。
想要弄懂保障房交易的风险，首先我们应当了解清楚什么是保障房，以及保障房交易存在限制的原因。
保障房是指政府为中低收入困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
经济适用房：经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
目前各地政府出台的人才安居房就是经济适用房细分的形式之一。
廉租房：廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。
公共租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
定向安置房：安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。在保障房交易过程中，大部分拆迁安置的房屋属于该类房屋。
从上述各种保障房类型可以看到，保障房是政府为了保障民生，为低收入人群等推出的价格较为低廉的房子，政府为了长时间的稳定房价，出台了一系列政策对该类房屋的交易进行了限制。有需求就有市场，故许多中介或者“刚需”购房者就将盯上了保障房的买卖。
1、买卖合同是否有效？
（1）购买5年内转让的合同效力：根据江苏省高院的会议纪要，购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入人群群体的利益，应当认定违反社会公共利益，买卖合同无效。
（2）经济适用房购买5年后转让的合同效力：申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已经可以流通，此时经济适用房买卖合同有效。但是需要在过户时按照规定补缴相应土地收益。
（3）廉租房、公租房的买卖:廉租房、公租房是租赁性质，房屋产权归政府所有，承租人不具备房屋产权，房屋本身不可买卖交易。故本文讨论的保障房买卖主要指经济适用房和定向安置房。
2、房价上涨，卖方趁机加价
一般的房屋买卖，在房款两清的情况下买受人会急于要求出售方办理房屋过户手续，毕竟房子登记在自己名下才最省心，但保障房因为政府政策限制不能顺利的办理过户手续，存在上市许可申请确认等环节。这就导致经济适用房的买卖程序比普通商品房程序更久。因房屋交易一般的买卖行为发生的较早，在房屋符合过户条件时，房屋价格可能存在上涨的情形。有些卖方会借此为由要求补差价款，否则拒绝协助办理过户手续。
3、一房多卖，无法过户
因为房屋在一定期限内无法上市交易，某些卖方在房屋出售后为谋求更多利益，又将房屋另行出售给他人，从而导致纠纷的发生。
4、权利瑕疵，无法过户
因为房屋从买卖到实际办理过户中间的周期较长，出售人在房屋实际交付后，不排除存在进行房屋抵押、担保的情形，甚至导致房屋被查封拍卖，进而导致房屋无法过户。
5、家庭纠纷，引发矛盾
对于保障房来说，往往与出售人的整个家庭相关联，在房屋交易前后可能会伴随着出售人的家庭矛盾，在房屋共同权利人不配合的情况下，会对房屋的过户带来麻烦。
6、政策不了解，交易费用增加
因为保障房涉及的政府政策颇多，买卖双方及中介也不可能将政策穷尽式的了解，会出现过户产生大量中间费用的问题。比如笔者近期遇到的纠纷，买卖双方在中介下已经签署了房屋买卖合同，在过户过程中了解到房屋需要交纳高额的政府收益金或超面积补偿款，在买受人和出售人都不愿意承担该笔费用的情况下会使房屋的买卖进度陷入僵局。
1、核实信息，提前留意
对于买卖双方来说，在房屋交易之前一定仔细核查标的房屋的基本信息，是否已经符合上市条件。如果不符合上市条件，距离可以上市的期限是多长时间。是否存在租赁、抵押等情况。如果选择购买此类房屋，选择已经符合上市条件的房屋进行购买。
2、查阅档案，共同签约
买受人对于安置房的购买应当仔细对房屋的原始材料进行审阅，对待拆迁房等保障房时，有必要的可到当地档案馆调取涉及该房屋的全部拆迁信息等，并要求其他权利人共同在协议上签字。
3、及时诉讼、申请保全
在买受时若房屋符合上市条件，则买受人务必督促出售人及时办理上市手续。若房屋在买受时不符合上市条件，在后期房屋符合上市交易条件时，买房人须及时要求卖方协助办理过户。如卖方拒绝配合，提出不合理的要求，卖方应在第一时间向法院提起诉讼，并申请财产保全查封房屋，防止卖方恶意设定抵押或将房屋过户至他人名下。
4、提出异议，维护权利
一旦发现房屋因卖方个人债务纠纷导致被采取保全措施，买房人需及时与法院联系，并依据法律规定提出执行异议，提交相关证据材料，如买卖合同、付款记录以及其他可证明在查封前已购买并实际占有房屋的相关证据。
5、了解政策，以防上当
对于买卖双方来说，务必要提前了解保障房本地上市规定和流程，尤其是是否存在其他费用需要了解的非常清楚并在双方的交易协议中进行约定，以免出现需要交纳其他费用的问题。
04定向安置房和经济适用房的区别是什么？
经济适用房主要面对的人群是城市低收入人群、新就业人群等具有“刚需”需求的人群，此类房屋土地性质为划拨，购买5年内不得上市交易。且上市交易时需要交纳房价增值部分一定比例的政府收益金。
定向安置房属于城市扩建过程中征地拆迁，对原城市、农村居民房屋置换的房屋，此类房屋申购人的申购款实际为拆迁的补偿款，如果被拆迁人原先房屋土地性质为国有，则与普通经济适用房一样，在满5年上市后需要交纳政府收益金。但如果被拆迁人原先被拆迁土地为农村，则在满足房屋上市条件后，无需向政府交纳政府收益金，只需办理相关经济适用房上市手续即可。
对于定向安置房来说，在拆迁之前的土地性质决定了上市是否需要交纳政府收益金，故买受人、出售人对于这样性质的房屋应当格外注意，提前了解房屋拆迁的土地性质及房屋情况，避免因信息获取不足在交易过程中因补缴收益金从而陷入争议。
房屋买卖对于每个人来说都是重大的交易活动，这就要求我们每个人在交易中心尽到更高的合理注意义务，无论是买受人还是出售人，都应树立风险防控意识，毕竟，事前的防控比事后纠纷的处置更加重要！
