青企加油站50：公寓变办公，我的房子怎么了？

近几年，房地产市场上销售最火的产品恐怕就是公寓了，“精装修拎包入住”、“4.8米挑高公寓买一层变两层”、“双钥匙交付”、“买一住二，租住两相宜”……说句真心话，这些广告词听起来，确实很动人。再加上总价也不高，囤个几套公寓出租，轻松实现财务自由，想想就很美。

然而，从今年5月开始，南京江北、江宁等地集中爆发了多起购买“公寓”维权的事件。

明明买的时候说是公寓，到手却成了商业办公用房，这就好比订婚的时候说嫁给你的是白雪公主，掀起盖头才发现是七个小矮人，你说气不气！

各位买房一族们，赶紧拿出你的《商品房买卖合同》仔细看一看：你的合同中，商品房用途那一栏，到底是住宅？公寓？还是办公？

挂羊头卖狗肉，开发商“障眼法”套路多

为了卖房子，开发商在文案上可是下了狠功夫的。“低价格”、“不限购”、“小户型”等关键词让广大购房刚需者动了买房安居的念头。

吸引到购房者后，开发商会将样板间打造成双层公寓，厨房、卫生间一应俱全，营造一种“住宅”的错觉。再加上传单上白纸黑字写着“精装公寓”，购房者不自觉就入了套。至于土地性质，开发商是绝对不会主动提及的。

甚至，有的开发商只将空白制式合同递给购房者，购房者全部签字后由开发商收回。而购房者交的团购费用，定金等全部开具与开发商无关的第三方公司收据。还有的开发商利用优势地位要求购房者另行签订精装修协议，购房者退房后以装修单位是第三方单位为由不予退还装修费用。

诸如此类，套路实在是不胜枚举。

但是等到这些房屋交付后，购房者纷纷傻眼了，房间内没有厕所、上下水管道，原先样板间的厨房也不见了，政府发通知命令禁止住人，禁止做饭排放油烟等等。

购房者以受到欺诈为由要求开发商退房，但开发商以合同中已经注明为由拒绝退房强行交付。即便退房，消费者产生的贷款利息，损失的房款及房屋增值部分也无人承担。

此“公寓”非彼“公寓”，别再傻傻分不清楚

那么开发商所宣称的“公寓”到底是什么，与实际“公寓”又有什么差别呢？

此类开发商推出的“公寓”实际上是在土地性质为“办公/商业”上的“伪公寓”，经过开发商的精心包装设计，加之推出的样板间，让购房者在南京这座房价一路上涨的城市感觉到了低价安居的可能。

而实际上，公寓与商业/办公用地在容积率、规划设计、使用性质上存在着明显的差异：

1、公寓可居住，办公/商业用地不可居住

公寓具有居住性质，可以安装上下水及油烟、排气管道及天然气管道，也可以申请民用水电。

办公/商业用地则不可以申请民用水电，按照南京市规划局的相关规定不得安装上下水，无法接入天然气，不得配置单独的卫生间，而采用公共走廊和卫生间，如果办公区域确实设计带卫生间的套间，其中套内面积不得小于150平米，且该套面积不得超过整层面积的20%，否则则是违规。

由此来看办公/商业用地不具有居住属性。且擅自改变房屋使用性质，政府行政执法部门会对违法行为作出相应处罚。

2、办公/商业用地相对于公寓、住宅而言，公摊面积更大

由于办公/商业用地与住宅、公寓的规划不同，办公/商业用地拥有更大的公共走廊，同时也设计了公共厕所、茶水间、配电房、物业用房等，办公走道也经常呈回字形设计，导致公摊面积远远大于公寓、住宅。对于缺乏专业知识的购房者来说，往往只关注户型、朝向、面积等，而不关注公摊等实际影响住宅的细微差别，更有甚者开发商通过样板间掩盖差别，对购房者形成误导。

斥资百万买房却不能住人，维权没商量！

“公寓”莫名其妙变成办公用地，对于业主来说无疑是巨大的损失。花了上百万，最后却不能住人，难道是买了个巨大的装饰品？

那么真遇到这样的情况，EMMA给大家提供两个法律切入点以便维权——

1.开发商在合同中约定的条款对购房者来说有诸多不利的条款且与宣传大相径庭，购房者可以以宣传作为合同内容约束开发商。

《商品房买卖合同司法解释》第三条之规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

• 也就是说购房者可以收集宣传单页、样板间布局材料、销售人员承诺、微信或其他书面宣传材料、照片、沙盘等内容，且相关资料能够证明：1、开发商就房屋及相关设施作出过说明和承诺且具体确定（如承诺民用水电等）；2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响。则可以视该承诺为合同要约，要求开发商履行相关承诺。

2. 积极向政府部门反馈开发商前期的虚假宣传要求，以欺诈为由撤销合同或认定合同无效。

《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》规定，“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅建筑前应告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。”

《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》规定，商业办公类非住宅类建筑卫生间应当集中设置，若要设置独立卫生间，每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米。

• 也就是说商业办公等非住宅建筑根本就不能进行隔层、加高，本案中开发商明知不可却仍然如此宣传，明显存在欺诈、误导购房者的故意。

• 然而开发商与购房者销售的房屋中有大批建筑面积是小于150平方米的，却统一在样板房中宣传中设置了独立卫生间及上下水设施明显构成虚假宣传。即便开发商履行改造约定，则后续的擅自改造也构成违建。

• 有的开发商与购房者签订了补充协议与烟道改造协议。但按照规划设计，商办用房是不存在烟道的，而开发商明知房屋是商办用房，却通过与购房者签订烟道改造协议的方式，来误导购房者对房屋规划用途的认知，构成欺诈。

写在最后

截止目前，在政府多部门协调下，南京“宝隆时代广场”、“龙湖新壹城”等楼盘已经为购房者开始办理退房手续，南京明弘新房地产开发有限公司开发的“星悦城”项目等也被工商局认定为虚假宣传、反不正当竞争而受到相关处罚。

这虽然是个好消息，但只有参与维权的购房者才能体会其中的心酸与折腾。因此，EMMA也希望大家在签订合同前，对开发商的主体情况，开发楼盘的土地性质做尽可能详细的了解和调查，尽大可能的规避风险，谨慎投资。如果已经签订了类似的协议，要积极收集证据开发商欺诈宣传、虚假承诺的证据，利用法律武器合法维护自身合法利益，追讨房款，挽回损失。