青企加油站39：以不动产投资入股就能减税？没那么简单！｜EMMA谢菊萍看法
不管是在商海几经沉浮的商业巨头还是初入淘金潮的创业小白，依法纳税都是应尽的义务。不过如果能在合法的范围内减少企业在税务方面的支出，相信没有哪个老板会拒绝，毕竟咱也不是“人傻钱多”。
在并购实务中，同样存在着一些能够合理减税的方式。今天就来说说以不动产投资入股的税务问题。
并购实务中，以不动产以及土地使用权作价出资通过股权转让的形式完成并购是常见的并购方式。企业通过控制不动产、土地使用权的评估价格，以评估价签订出资入股协议，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购。
不动产作价入股究竟如何界定？① 土地使用权＝不动产？
在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股，很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股。
土地使用权属于不动产吗？咱们先来看看法律条款怎么说——
因此，根据税法的相关规定，土地使用权属于无形资产的范畴，且未被直接纳入不动产范畴，只是在转让不动产时一并转让所占土地使用权时，按照销售不动产来进行处理。
需要注意的是，法律允许以土地使用权出资入股，但在具体办理土地使用权出资入股时，税务部门一般会征询国土或规土部门的意见，如国土或规土部门审查后发现有土地闲置、产业调整限制或者未按地方规定达到投资强度的问题，则该类土地使用权的出资入股将存在障碍。
② 不动产作价入股的法律认定
那么，营改增后，不动产作价入股是否缴纳增值税？ 不动产作价入股方式如何交税？ 能否真正的达到减少税负的目的呢？ 作为一个老板，如果能以上问题都搞不清楚，我只能说你太“壕”了。
① 营改增前不动产作价入股应缴纳营业税
营改增前，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》对此进行了明确规定。
② 营改增后不动产作价入股缴税分析
01 增值税
涉及增值税的销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
因此，通过接受投资入股取得不动产的进项税额可以从销项税额中抵扣，间接表明对不动产作价入股是征收增值税的，并可开具增值税专用发票用于被投资单位进行抵扣。
那么，是否存在不征或减征增值税的情形呢？
因此，根据以上规定可知，营改增前及营改增后，将与不动产相关的债权、负债和劳动力一并转让，均可实现不征收增值税的目的。
02土地增值税
因此，以不动产投资入股是否涉及到土地增值税，主要看投资主体和被投资主体是否为房地产企业，且该免征政策有效期至2020年12月31日，此后是否继续执行则应以届时新的政策为准。
03企业所得税
企业以不动产投资入股应该缴纳企业所得税的直接依据仍是《中华人民共和国企业所得税法》中的以不动产投资入股应视同销售处理的相关规定。
结合116号文第一、二、六条的规定可知，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。企业发生非货币性资产投资，符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。
04契税
因此，以土地使用权出资和以房产出资应缴纳契税，计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益，适用税率为4%。
05印花税
故以不动产作价入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目按所载金额万分之五贴花。
——写在最后——————
不动产投资入股，征收增值税及印花税，而对于税额较大的土地增值税和企业所得税而言，则有可以筹划的空间，契税亦有一定的筹划空间，因此，企业在进行不动产作价入股前应做好税收筹划，尽可能节约税收成本。而企业通过不动产作价入股方式出资之后，还需将股权转移给受让方得，股权转让阶段的税收在此处不做分析。
